1. Thời hạn sở hữu nhà chung cư
Theo như thường lệ thì thời hạn sở hữu nhà chung cư là 50 năm, sau đó căn cứ vào kết quả của việc kiểm định về thời hạn sở hữu nhà chung cư thì mới có thể tiếp tục ở hoặc là phá dỡ để xây dựng căn hộ nhà chung cư mới hoặc công trình khác nếu như chung cư không còn phù hợp để quy hoạch xây dựng.
Thời hạn sử dụng đất để xây dựng chung cư: người mua căn hộ chung cư sẽ được sử dụng đất ổn định trong thời gian lâu dài đối với những phần đất xây dựng chung cư.
Nội dung thời hạn sở hữu nhà chung cư được quy định ở khoản 3 Điều 126 Luật Nhà ở 2014 như sau:
“Đối với những dự án kinh doanh dạng nhà ở để bán lại hoặc để bán kết hợp cùng với cho thuê hay để cho thuê mua thì thời hạn sở hữu nhà chung cư giao đất cho chủ đầu tư xác định theo đúng thời hạn của dự án; người mua nhà để ở gắn liền với quyền sở hữu đất được sử dụng đất ổn định và lâu dài.”
Tóm lại, khi người dân bỏ tiền ra mua chung cư thì ngoài việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn theo cấp độ công trình và chất lượng công trình chung cư thì còn được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Ngoài ra, người mua nhà chung cư có quyền sở hữu nhà chung cư mà còn có quyền sử dụng đất chung cùng với các chủ sở hữu những nhà chung cư khác đối với diện tích như sau:
- Diện tích phần đất xây dựng cho khối nhà chung cư.
- Diện tích phần xây dựng trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà, làm sân.
- Diện tích phần đất dùng để xây dựng các công trình hạ tầng ở bên ngoài nhà chung cư nhưng mục đích của nó là để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư.
- Quyền của chủ căn hộ chung cư đối với phần đất sử dụng chung.
Tuy nhiên, hình thức sử dụng đất ở đây là sử dụng chung chứ không phải của riêng cá nhân nào có thể sử dụng riêng theo ý mình và chủ đầu tư cũng không có thể phân chia diện tích đất đó cho từng chủ căn hộ chung cư.
Tỷ lệ về phần quyền sử dụng đất tại dự án căn hộ chung cư sẽ được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chung cư chia cho tổng diện tích sàn của căn hộ trong tòa nhà chung cư. Vậy nên, tỷ lệ về phần quyền sử dụng đất của từng chủ sở hữu căn hộ có thể không bằng nhau.
Trông trường hợp đến thời hạn sở hữu nhà chung cư, bắt buộc tòa nhà chung cư phải phá dỡ thì chủ căn hộ chung cư vẫn có được quyền sử dụng lâu dài đối với những phần đất xây dựng nhà chung cư. Về quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu nhà chung cư được thể hiện qua:
- Được bố trí khu vực tái định cư tại chỗ hoặc có thể là nơi khác nếu như nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo và xây dựng lại.
- Bố trí tái định cư cho cư dân bằng quyền được thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hay được thanh toán tiền nếu như nhà chung cư phải phá dỡ đi để xây dựng công trình khác.
- Ngoài việc cư dân được bố trí khu vực tái định cư theo quy định thì người được bố trí tái định cư còn có thể được xem xét và hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ việc tái định cư theo đúng quy định.
- Các chủ nhà chung cư có thể đầu tư cho việc xây dựng mới.
-> Xem thêm về: 5 yếu tố quan trọng quyết định pháp lý chung cư căn hộ
2. Không quy định sở hữu chung cư có thời hạn
Tờ trình của Chính phủ ban hành không còn quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Nhưng có bổ sung thêm chính sách về thời gian sử dụng, trách nhiệm của các bên phá dỡ cũng như việc cải tạo chung cư cũ khi đến thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Nội dung về bổ sung chính sách này được nêu tại tờ trình dự thảo Luật Nhà ở ( sửa đổi) được Chính phủ trình Quốc hội vào ngày 14/4.
Tiếp thu các ý kiến Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đã chính thức bỏ quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Tuy nhiên, Chính phủ đã bổ sung thêm quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, trong trường hợp phá dỡ và trách nhiệm của các chủ thể khi phá dỡ, xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư. Việc này để có thêm cơ sở pháp lý, giải quyết việc tháo gỡ vướng mắc trong quá trình cải tạo chung cư cũ tại nhiều địa phương.
Thành Phố Hồ Chí Minh đã có gần 500 chung cư xây dựng trước năm 1975 đang cần được sửa chữa và xây mới. Thủ Đô Hà Nội cũng có gần 1.600 chung cư cũ và đã được lên kế hoạch cải tạo cho 10 khu cũ trong vòng 3 năm tới theo thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Trên thực tế việc chưa có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một trong những nguyên nhân khiến việc xây lại, tu sửa, cải tạo chung cư cũ gặp bế tắc.
Bởi vì, các tòa nhà chung cư thuộc diện cải tạo đều đã rất cũ, xuống cấp và hết khả năng nâng cấp thêm tầng khi đến thời hạn sở hữu nhà chung cư nên không thu hút được nhiều chủ đầu tư tham gia vào quá trình xây mới và cải tạo.
Ngoài ra, còn có một số khó khăn khác như chưa rõ quy định về cách thức xác định hệ số k (hệ số bồi thường), quy đổi được tính theo giá trị căn hộ tái định cư và số lợi nhuận định mức mà chủ đầu tư được hưởng khi làm dự án cải tạo cho chung cư đến thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Trước đó, khi trình lại tờ trình Chính phủ dự thảo Luật này, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất không có quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sau khi tiếp thu các ý kiến.
Tại thông báo của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội khi góp ý Luật Nhà ở (sửa đổi), các cơ quan này đã đề nghị Chính phủ rà soát lại và không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nhưng cần phải có quy định chặt chẽ về trình tự thủ tục di dời, thẩm quyền về phá dỡ nhà chung cư cũ.
Trong trường hợp nếu như Chính phủ cảm thấy cần thiết có thể trình Quốc hội xin ý kiến khác nhưng phải làm rõ cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn, cùng với đánh giá những tác động và phân tích ưu, nhược điểm của từng phương án để Quốc hội thảo luận.
Đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư có hay không đã từng được nêu tại các dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trước đây và đã từng nhận được nhiều ý kiến trái chiều.
Xem thêm: Top 3 kinh nghiệm mua nhà chung cư không thể bỏ qua
Theo các chuyên gia cho biết, không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, bởi vì việc can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và việc kinh doanh của doanh nghiệp, cùng với thị trường bất động sản ảnh hưởng bởi thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Về quyền sử dụng đất được gắn với nhà ở do một cá nhân người nước ngoài sở hữu tại Việt Nam, tại lần trình này thì Chính phủ giữ nguyên quy định cá nhân người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua và sở hữu nhà (gồm có nhà ở độc lập hoặc chung cư).
Nhưng các tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thuê tại Việt Nam.
Hiện tại, Luật Nhà ở năm 2014 cho phép cá nhân người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua, sở hữu nhà ở (nhà ở độc lập hoặc chung cư) tại các khu vực được phép sở hữu.
Người mua nhà ở sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn nhà và các tài sản khác gắn liền với phần đất theo đúng quy định pháp luật đất đai đã ban hành.
Theo thống kê, cho thấy hiện trên cả nước có khoảng 3.053 cá nhân, tổ chức nước ngoài đã mua và được cấp Giấy chứng nhận với căn hộ nhà ở chung cư.
Tại dự thảo được trình lên Quốc hội, Chính phủ cũng đã giữ nguyên các quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu và chuyển quyền sở hữu nhà ở, vì đây thuộc hai phạm trù cũng như thời điểm khác nhau.
Chẳng hạn, khi mở quyền thừa kế thì người nhận đã được xác lập quyền sở hữu với tài sản tại thời điểm được mở thừa kế. Hay là khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở chung cư thì chủ sở hữu đã xác lập quyền với nhà ở này trước khi hoàn thiện toàn bộ các thủ tục hành chính và Nhà nước công nhận.
Tức là, Nhà nước công nhận quyền sở hữu sau khi được chủ sở hữu nhà ở xác lập quyền này với nhà ở.
Theo Chính phủ, về quy định sau khi được cấp Giấy chứng nhận với nhà ở, thì các chủ sở hữu nhà ở mới được coi là có quyền sở hữu, sử dụng thì theo Luật Đất đai 2013 sẽ không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp này của chủ sử hữu.
Bởi vì, nếu chủ sở hữu muốn được công nhận thì chủ sở hữu phải thực hiện các thủ tục về hành chính với Nhà nước. Như vậy họ sẽ bị hạn chế khi thực hiện các thủ tục mua bán, tặng cho, giao dịch khi chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận.
Bên cạnh đó, việc công nhận quyền sở hữu nhà ở sẽ khác so với việc công nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định về đất đai, quyền sở hữu nhà ở sẽ được thực hiện theo nhu cầu và được xác lập sẽ không phụ thuộc vào việc đăng ký quyền sử dụng đất.
Theo bản dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm có 13 chương, 196 Điều, tăng 13 điều so với Luật Nhà ở năm 2014. Quốc hội dự kiến xem xét, thảo luận về luật này tại kỳ họp vào tháng 5 vừa qua.
3. Liên hệ CITY PROPERTY
- Địa chỉ: 90 Nguyễn Hữu Cảnh Phường 22 Quận Bình Thạnh Thành phố Hồ Chí Minh
- Zalo: 0902381966
- Hotline: 0931 10 11 12 – 090 238 1966
Đọc thêm:
- Ngân hàng nào hiện nay có lãi vay mua nhà thấp nhất
- Quy trình và thủ tục mua bán chung cư chi tiết mới nhất hiện nay
- Quyền sở hữu nhà chung cư mới nhất bạn nên tham khảo
- 3 cách thoát hiểm khi cháy ở chung cư cập nhật mới nhất
- Cần thu nhập bao nhiêu để mua được chung cư 3,5 tỷ đồng
- Top 10 chung cư đắt nhất Sài Gòn bạn nên tham khảo
