Quyền Sở Hữu Nhà Chung Cư

1. Khái quát đặc điểm về quyền sử hữu nhà chung cư:

Theo như quy định tại tài khoản 3 điều 3 về Luật Nhà ở 2014, Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có lối đi lại, nhiều căn hộ trong chung cư, cầu thang chung và có phần sở hữu riêng, chung.

Ngoài ra, còn có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các ăn hộ gia đình, tổ chức, cá nhân sinh sống tại đây, trong đó bao gồm nhà chung cư được xây với mục đích để ở và chung cư còn được xây với mục đích sử dụng hỗn hợp giữa ở và kinh doanh. 

Quyền sở hữu nhà chung cư được chia thành 2 loại và quyền sở hữu chung cư khác so với những loại hình sở hữu nhà khác. Hai loại quyền sở hữu chung cư đó là quyền sở hữu chung và quyền sở hữu riêng.

-> Bạn có thể quan tâm: Mua bán căn hộ bình thạnh Hồ Chí Minh

2. Điều kiện quy định về chủ thể sở hữu nhà chung cư

Điều kiện để được công nhận quyền sở hữu chung cư theo quy định như sau:

– Thuộc một trong số những đối tượng được quyền sở hữu chung cư, nhà tại Việt Nam.

• Đối với đối tượng là cá nhân, tổ chức tại Việt Nam có đầy đủ các giấy tờ xác định nhân thân theo đúng quy định của pháp luật đề ra và đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự. 
• Đối với đối tượng là người Việt Nam đang sinh sống và định cư tại nước ngoài thì bạn cần phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam. 
• Đối với một tổ chức hay cá nhân của người nước ngoài:

• Tổ chức hoặc các nhân là của người nước ngoài đầu tư cho dự án tại Việt Nam thì cần phải có giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở đang được xây dựng bên trong dự án đó theo đúng quy đúng của Luật nhà ở và các luật khác có liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cư.
• Đối với các doanh nghiệp đang có vốn đầu tư nước ngoài, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài hay chi nhánh nước ngoài hiện đang hoạt động tại Việt Nam thì cần phải có đầy đủ các giấy chứng nhận đầu tư hoặc g các giấy liên quan đến việc được cấp phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quẩn của nhà nước Việt Nam cấp. 
• Đối với các cá nhân tại nước ngoài được phép xuất nhập cảnh vào Việt Nam và không nằm trong diện được hưởng quyền ưu đãi, lãnh sự, miễn trừ ngoại giao theo đúng quy định của pháp luật. 

– Thuộc diện có nhà ở hợp pháp khi được thông qua các hình thức theo những quy định của pháp luật đề ra liên quan đến quyền sở hữu chung cư (quyền sở hữu nhà ở). 

• Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đang ở trong nước Việt Nam thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, thuê mua, mua, nhận thừa kế, nhận đổi nhà ở, nhận góp vốn và các hình thức hợp pháp khác. 
• Đối với con dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài thì sẽ thực hiện quyền sở hữu chung cư thông qua các hình thức như: thuê nhà, mua nhà ở thương mại, mua, hợp tác xã kinh doanh BĐS, nhận đổi, cá nhân hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được cho phép bán nền để có thể tự tổ chức xây dựng nhà ở theo đúng quy định của pháp luật. 
• Đối với cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài thì quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu chung cư cần thông qua hình thức: 

• Theo hình thức đầu tư dự án về xây dựng nhà ở tại Việt Nam theo luật nhà ở tại Việt Nam và các luật liên quan đến quyền sở hữu nhà ở (quyền sở hữu chung cư).
• Điều kiện để được quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu chung cư thông qua việc thuê, mua nhà, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế lại nhà ở thương mại bao gồm các căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Chính phủ.

-> Bạn có thể quan tâm: Mua Bán Căn Hộ Vinhomes Central Park Giá Cực Tốt

3. Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu chung cư

Tùy thuộc vào từng hình thức của giao dịch mà thời điểm chuyển giao, chuyển đổi quyền sở hữu chung cư sẽ có sự khác nhau: 

• Đối với những trường hợp như là mua bán nhà ở không phải trường hợp mua bán giữa chủ đầu tư và người mua nhà thì thường thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên mua hay bên thuê mua nhà ở thanh toán đủ tiền mua nhà và nhận bàn giao nhà ở từ chủ nhà trừ trường hợp 2 bên có thỏa thuận khác. 
• Trong trường hợp góp vốn tặng hoặc đổi nhà ở thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu chung cư sẽ áp dụng kể từ thời điểm bên nhận góp vốn hoặc bên tặng cho nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
• Đối với trường hợp mua bán giữa người mua và chủ đầu tư thì thời điểm để có thể chuyển giao quyền sở hữu chung cư là kể từ thời điểm bên mua thanh toán đầy đủ số tiền mua nhà chung cư cho chủ đầu tư.
• Trong trường hợp thừa tài sản cụ thể ở đây là nhà ở chung cư thì thời điểm có thể chuyển giao quyền sở hữu nhà chung cư sẽ được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về quyền thừa kế.

4. Phân loại

4.1 Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Phần sở hữu chung trong tòa nhà chung cư là phần diện tích còn lại trong nhà chung cư trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và toàn bộ thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó được quy định theo Luật Nhà ở năm 2014 (tại Điều 3 Luật Nhà ở).

Phần sở hữu chung trong tòa nhà chung cư gồm có:

• Gồm phần diện tích bên ngoài trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ. 
• Các phần công trình trong căn hộ chung cư như: Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật được dùng chung bên trong chung cư (khung, tường bao ngôi nhà, cột,tường chịu lực, tường phân chia các căn hộ, sân thượng,  sàn, mái, hành lang, thang máy, cầu thang bộ, đường thoát hiểm, hộp kỹ thuật,  lồng xả rác, hệ thống cấp điện, cấp ga,  cấp nước, hệ thống thông tin liên lạc, thoát nước, phát thanh, truyền hình, bể phốt,…) và các phần khác bên trong chung cư nhưng không thuộc phần sở hữu riêng hay thuộc quyền sở hữu chung cư của cá nhân nào.
• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật nằm bên ngoài chung cư nhưng lại được kết nối với nhà chung cư, ngoại trừ hệ thống đó sử dụng vào mục đích chung hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc có thể giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt từ trước.
• Các công trình công cộng được xây dựng trong khu vực nhà chung cư nhưng lại không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh bao gồm sân chung, công viên, vườn hoa và các công trình khác đã được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được phê duyệt.

Phần quyền sở hữu chung cư chung phải được ghi rõ ràng trong hợp đồng khi mua bán kèm theo đó phía chủ đầu tư cần phải cung cấp bản vẽ chi tiết theo quy định cho người được quyền sở hữu nhà chung cư.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải có trách nhiệm xác định rõ tràng các ranh giới, diện tích đất, vị trí thuộc quyền sở hữu chung cư cung như quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, thiết kế mặt bằng công trình để trình và quy hoạch xây dựng chi tiết cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt; trong các bản vẽ hoàn công trình xây dựng và hợp đồng mua bán nhà ở để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu chung cư, nhà ở và tài sản liên quan khác được gắn liền với đất cho bên mua.

4.2. Nhà chung cư có một chủ sở hữu

Quyền sở hữu chung cư riêng trong tòa nhà chung cư là phần diện tích nằm bên trong căn hộ mà bạn được quyền sở hữu hoặc phần diện tích khách bên trong nhà chung cư và các thiết bị bên trong căn hộ được quyền  sử dụng riêng trong căn hộ mà bạn mua hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Trông phần quyền sở hữu chung cư riêng trong nhà chung cư gồm có: 

• Phần diện tích có trong căn hộ bao gồm lô gia gắn với căn hộ, cả phần diện tích ban công. 
• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật được sử dụng riêng và gắn liền với căn hộ chung cư mà bạn mua hoặc nó được gắn liền với phần diện tích khác thuộc quyền sở hữu nhà chung cư riêng.
• Phần diện tích khác có trong nhà chung cư được công nhận phần này thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu.

Đối với phần thuộc quyền sở hữu chung cư riêng, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư sẽ phụ thuộc vào cấp công trình. Từ đí, cấp công trình hiện nay được phân chia thành 4 cấp công trình ứng với khoảng thời gian sử dụng căn hộ khác nhau:

• Công trình đặc biệt và Cấp 1: có khoảng thời gian niên hạn sử dụng trên 100 năm . 
• Công trình cấp 2 có khoảng thời gian niên hạn sử dụng căn hộ từ 50 – 100 năm.
• Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng căn hộ chung cư từ 20 đến dưới 50 năm.
• Công trình cấp 4 có khoảng thời gian niên hạn sử dụng căn hộ là dưới 20 năm.

Khi hết hạn sử dụng căn hộ chung cư thì cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành quá trình kiểm định chất lượng công trình chung cư. Trong trường hợp công trình còn đảm bảo được chất lượng và mức độ an toàn cao cho người sử dụng thì chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận vừa được kiểm định.

Còn trong trường hợp công trình bị hư hỏng và có nguy cơ sập đổ, không được an toàn cho người sử dụng căn hộ thì: 

• Nếu khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với điều kiện quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu căn hộ chung cư cần phải bàn giao lại căn hộ cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ chúng.
• Nếu như khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại căn hộ nhà chung cư.

CITY PROPERTY

• Địa chỉ: 90 Nguyễn Hữu Cảnh Phường 22 Quận Bình Thạnh Thành phố Hồ Chí Minh
• Zalo: 0902381966
• Hotline: 0931 10 11 12 – 090 238 1966

Xem thêm:

• Mua Bán Căn Hộ The River Thủ Thiêm Mới Nhất
• Top 3 kinh nghiệm mua nhà chung cư không thể bỏ qua
• Quy trình và thủ tục mua bán chung cư chi tiết mới nhất hiện nay
• Thời hạn sở hữu nhà chung cư là bao lâu
• 3 cách thoát hiểm khi cháy ở chung cư cập nhật mới nhất
• Cần thu nhập bao nhiêu để mua được chung cư 3,5 tỷ đồng
• Top 10 chung cư đắt nhất Sài Gòn bạn nên tham khảo