Ít nhiều gì khi đi giao dịch bất động sản thì chắc chắn quý khách hàng đã nghe qua Hợp Đồng hứa mua hứa bán là gì ? Về tính pháp lý thì hđ Hứa mua hứa bán không được nhà nước chấp nhận với tính pháp lý cao nhất, nhưng thực tế thì giao dịch vẫn xảy ra hàng ngày với nhiều hình thức khác nhau như : Hợp đồng ủy quyền toàn phần, hợp đồng góp vốn, góp vốn… Thì để hiểu thêm về rủi ro hợp đồng hứa mua hứa bán đem lại thì cùng xem qua bài viết này của Cityproperty nhé
Định nghĩa chức năng hợp đồng hứa mua hứa bán
Tải mẫu hợp đồng hứa mua, hứa bán
Hợp đồng hứa mua hứa là hợp đồng mang tính chất dân sự. Trong hợp đồng này bên Bán sẽ “hứa sẽ bán” cho bên Mua một sản phẩm nào đó.Hợp đồng sẽ thể hiện “ủy quyền toàn phần” cho bên Mua có thể cho thuê hoặc sang tay tiếp theo cho khách hàng sau, bên Bán trường hợp này sẽ hỗ trợ bên Mua ký tất cả giấy tờ liên quan nếu có những giao dịch mới phát sinh của bên Mua với khách hàng mới. Nhưng hầu hết hợp đồng này được áp dụng nhiều vào việc mua bán nhà đất.
Xem thêm: Mua bán BĐS bằng hợp đồng thuê dài hạn
Các lý do sử dụng HD hứa mua hứa bán được sử dụng
- Người Bán chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do nguyên nhân như đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Người bán “Hứa sẽ bán” một phần đất nhưng đang trong thời gian thực hiện thủ tục tách thửa nên không đủ giấy tờ chuyển nhượng theo quy định pháp luật
- Tài sản đang thế chấp trong ngân hàng và đang trong quá trình giải chấp
- Dự án chưa đủ điều kiện hoặc pháp lý mua bán theo quy định pháp luật của nhà nước, nhưng một số công ty lách luật để huy động vốn, nên hợp đồng hứa mua hứa bán sẽ được sử dụng trong trường hợp này.
Rủi ro hợp đồng hứa mua hứa bán
Rủi ro hợp đồng hứa mua hứa bán ? Câu trả lời là: Có. Một hình thức giao dịch không được nhà nước hợp thức hóa đều mang rủi ro tiềm tàng. Vì khi bên Mua đã chuyển tiền hết cho bên Bán thì quyền sở hữu cao nhất dành cho bên Mua vẫn chưa có, tuy đã được nhận “toàn quyền” từ bên Bán sản phẩm bất động sản. Câu hỏi đặt ra là bên Mua sẽ phải gặp những rủi ro như thế nào thì cùng xem qua những nguyên nhân sau đây :
1./ Bên hứa Bán đột quỵ, chết
=>Hợp đồng hứa mua bán sẽ mất hiệu lực vì tài sản của bên Bán sẽ được “di chúc” cho tứ thân phụ mẫu của bên hứa Bán : Vợ, chồng, con cái, ba mẹ ruột.
2./ Bên hứa Bán bỏ trốn, không hỗ trợ ký kết những giấy tờ giao dịch sau này cho bên Mua
=>Do chưa nhận quyền sở hữu cao nhất và thì bên Mua sẽ vẫn không đủ thẩm quyền sang nhượng căn cho bên thứ 3.
Trong 2 trường hợp trên thì có thể đem ra pháp luật kiện bên Bán. Và tài sản liên quan sẽ liệt vô trường hợp Thi Hành Án và sẽ bị treo cho tới khi vụ kiện được giải quyết xong. Quá trình và thời gian tiền bạc sẽ tiêu tốn nhiều, lợi không thấy chỉ thấy tiền mất tật mang
3./ Bên Bán làm một động thái dính tới pháp luật như trên hoặc đưa tài sản liên quan dính tới ngân hàng ( Bên Bán đi vay ngân hàng và bị siết nợ, thì tài sản liên quan vẫn sẽ bị ngân hàng liệt vô tài sản thi hành án – Vì sao vì tài sản liên quan vẫn là sỡ hữu của bên Bán chưa hoàn toàn chuyển cho bên Mua ) thì bên Mua vẫn sẽ không giao dịch được sản phẩm bất động sản.
Có thể quý khách sẽ quan tâm: Thời hạn sở hữu nhà chung cư là bao lâu?
Cơ quan pháp luật thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán như sau
Bước 1: Xác định trường hợp là dân sự hay hình sự có thuộc thẩm quyền của Tòa án không?
Hợp đồng hứa mua hứa bán thuộc Hợp đồng dân sự. Nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. (Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thể hiện rõ tranh chấp Hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án).
Bước 2: Xác định thẩm quyền theo cấp (xác định Tòa án cấp nào có thẩm quyền).
Điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự quy định:
“Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện
Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:
Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;”
Dựa vào vào quy định trên, thì Hợp đồng hứa mua hứa bán là một loại Hợp đồng dân sự, do đó việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện.
Bước 3: Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ (Bước này giúp xác định Tòa án huyện, tỉnh nào có thẩm quyền giải quyết). Có thể xác định theo thứ tự sau:
– Trường hợp 1: Trong trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết.
– Trường hợp 2: Các đương sự có quyền tự thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú làm việc của nguyên đơn.
– Trường hợp thứ 3: Trong trường hợp đối tượng tranh chấp không là bất động sản và nguyên đơn, bị đơn không có thỏa thuận hoặc nguyên đơn không có quyền chọn Tòa án theo Điều 40 thì trường hợp này Tòa án nơi bị đơn cư trú sẽ có quyền giải quyết.
Theo đó, tùy vào đối tượng (loại tài sản) tranh chấp là bất động sản (nhà ở, đất đai,…), sự thỏa thuận của các bên, quyền chọn Tòa án mà xác định thẩm quyền của Tòa án có thẩm quyền. Có thể là Tòa án nới có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Hoặc cũng có thể là Tòa án nơi bị đơn cứ trú có thẩm quyền giải quyết.
Kết luận
Thì việc giao dịch bất động sản dùng hợp đồng hứa mua hứa bán tuy vướng phải nhiều rủi ro nhưng việc này vẫn diễn ra hàng ngày hàng tháng hàng năm. Trong thời điểm này “tảng băng bất động sản” đang đông cứng thì việc dời giao dịch bất động sản vào một thời điểm khác thích hợp hơn cũng là một lựa chọn tối ưu nhất trong thời điểm “đóng băng” như thế này.
Xem thêm một số bài viết khác:
- Xem thêm Cách kiểm tra sổ hồng giả
- Mua nhà hay thuê nhà ? Người linh hoạt sẽ chọn cái nào?
- 5 bí kíp thuê đất xây nhà trọ thành công
- [HOT] Top 4 kinh nghiệm mua nhà vi bằng tránh rủi ro
- Bí kíp kinh nghiệm mua nhà ở Mỹ kiểu mới 10/2023
- Truyền đạt kinh nghiệm vay tiền mua nhà 10/2023
- Top 3 kinh nghiệm mua nhà chung cư không thể bỏ qua
- Nên chọn mua nhà phố hay căn hộ bạn nên tham khảo
- Mua nhà trả góp đưa trước 100 triệu – Hướng dẫn chi tiết
- So sánh sự khác biệt giữa hợp đồng LTL và SPA mới nhất
- Hợp đồng SPA viết tắt của từ gì ?
