So với những giao dịch khác thì giao dịch mua bán căn hộ chung cư thường có giá trị cao và liên quan đến nhiều thủ tục mua bán chung cư về mặt pháp luật quy định.
Để có thể đảm bảo được độ an toàn về pháp lý trong quá trình chuyển giao chung cư, người mua cần phải tìm hiểu rõ các loại giấy tờ, thủ tục mua chung cư/ thủ tục bán chung cư. Dưới đây là một số nội dung chi tiết về các thủ tục mua chung cư mà Citi Property muốn chia sẻ đến những bạn đang quan tâm về vấn đề này.
1. Thủ tục mua bán chung cư khi đã có sẵn sổ hồng
Bước 1: Thương lượng thỏa thuận ban đầu
Theo như thường lệ, bên mua và bên bán cần phải thỏa thuận một số điều liên quan đến số tiền cọc trước khi xem tình trạng pháp lý của căn hộ chung cư như xem sổ hồng. Người mua cần phải tới phòng Địa chính tại phường nơi căn hộ chung cư tọa lạc để hỏi các vấn đề về tình trạng pháp lý của căn hộ có đủ điều kiện làm thủ tục mua chung cư, thủ tục bán chung cư hay không? Sau đó cần tiến hành thoại thuận với hai bên về thủ tục mua chung cư như:
- Mức tiền đặt cọc căn hộ chung cư là bao nhiêu.
- Thời gian bao lâu thì có thể ra Hợp đồng Công chứng và khi công chứng xong cần thanh toán bao nhiêu trên tổng giá trị căn hộ, đồng thời giữ lại bao nhiêu cho đến khi hoàn tất các thủ tục mua chung cư.
- Thời gian mà bên bán có thể bàn giao căn hộ chung cư và các thứ đi kèm theo căn hộ, người mua và người bán cần lên danh sách để kiểm tra kỹ.
- Về mức chi phí công chứng, các loại thuế do bên nào đóng? Thường lệ thì người bán căn hộ chung cư sẽ là bên chịu chi phí công chứng và các chi phí làm thủ tục mua chung cư. Dù là quy định như vậy nhưng có thể các loại thuế và chi phí này sẽ được thỏa thuận giữa 2 bên mua và bán.
Bước 2: Tiến hành đặt cọc
Việc tiến hành đặt cọc giữa hai bên và người làm chứng, để đảm bảo an toàn cho người mua căn hộ thì hợp đồng cọc tiền nên đưa ra phòng công chứng để tiến hành làm thủ tục mua chung cư theo hợp đồng. Tuy nhiên, việc tiến hành đặt cọc này sẽ tốt một khoản chi phí nhỏ nhưng mức độ an toàn cho người mua sẽ cao hơn và tráng được những trường hợp căn hộ này đã được đặt cọc nhiều lần. Vậy nên, việc đưa ra văn phòng công chứng sẽ giúp người mua kiểm tra các thông tin trên hệ thống tính pháp lý của căn hộ bán.
-> Có thể bạn quan tâm: Thủ Tục Thực Hiện Đăng Bộ Nhà Đất Đầy Đủ
Bước 3: Tiến hành hợp đồng công chứng
Khi tiến hành xong Hợp đồng đặt cọc và theo như lịch thoả thuận, thì hai bên sẽ hẹn nhau ra Phòng Công chứng để tiến hành thủ tục ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của Phòng Công chứng. Đồng thời, bên mua căn hộ chung cư cần thanh toán số tiền theo đúng như thỏa thuận trước của hai bên và Bên Bán căn hộ sẽ có trách nhiệm là bàn giao giấy tờ căn hộ cho bên Mua. Các giấy tờ cần chuẩn bị khi tiến hành làm thủ tục bán chung cư (thủ tục mua chung cư) bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ chung cư (Sổ Hồng)
- Bản vẽ hiện trạng của căn hộ chung cư (nếu có)
- CMND và hộ khẩu của chủ hộ bên bán nhà, căn hộ
- Giấy chứng nhận tình trạng kết hôn (nếu chủ hộ đã có gia đình)
- Tờ khai thuế trước bạ
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của chủ hộ
(Mỗi giấy tờ nêu trên cần 2 bản bao gồm 1 bản chính và 1 bản photo)
- Đối với Bên Mua căn hộ chung cư thì giấy tờ thủ tục mua chung cư cần mang theo để làm thủ tục mua chung cư là CMND và hộ khẩu của vợ chồng mua nhà (gồm có 1 bản chính và 1 bản photo).
Ngoài ra, nếu như giao dịch là tổ chức thì khi đi công chứng và làm thủ tục mua chung cư cần mang theo giấy phép kinh doanh và con dấu của công ty mình. Khi đi công chứng làm thủ tục mua chung cư thì cả vợ lẫn chồng đều phải có mặt và nếu như là công ty thì phải có người đại diện pháp lý của công ty.
Bước 4: Khai thuế căn hộ với cơ quan nhà nước
Sau khi hoàn thành quá trình Hợp đồng công chứng, bên mua và bên bán căn hộ sẽ bắt đầu tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận mà căn hộ được đặt tại đó. Thường thủ tục mua chung cư, căn hộ sẽ được tiến hành xong trong vòng 7 ngày làm việc nếu có đầy đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Người mua nhà và người bán cần lưu ý việc công chứng phải được ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc sau khi ký Hợp đồng.
Các Giấy tờ cần chuẩn bị cho thủ tục mua chung cư khi khai thuế, bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ đã được công chứng của bên nhận chuyển nhượng
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư, căn hộ, nhà ở
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ của căn hộ
- Về bên mua nhà và bên bán nhà cần có CMND và Hộ khẩu
- Các giấy tờ khai thuế theo mẫu của các Quận, huyện.
(Mỗi loại giấy tờ trên cần có 2 bản; 1 bản chính và 1 photo)
- Các trường hợp mà không cần phải đóng thuế trước bạ thuộc diện sau: tặng nhà giữa vợ, chồng, con, cha, mẹ, em, anh
- Trường hợp mà không cần phải đóng thuế thu nhập cá nhân là: có cam kết đảm bảo chỉ có 1 căn nhà duy nhất.
-> Có thể bạn quan tâm: Thời hạn sở hữu nhà chung cư, căn hộ là bao lâu?
Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu căn hộ
Bước hoàn tất thủ tục sở hữu căn hộ là bước quan trọng cuối cùng trong việc thực hiện thủ tục mua chung cư theo pháp luật yêu cầu. Lưu ý: nếu đã hoàn thành xong các bước trên mà bạn vẫn chưa đăng bộ để đăng ký sở hữu căn hộ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận thì xem như Người Mua căn hộ vẫn chưa xác lập được chủ quyền của mình với căn hộ đó. Thời hạn làm việc là 3 tuần.
Các loại giấy tờ về thủ tục mua chung cư cần chuẩn bị để hoàn thành thủ tục sở hữu căn hộ gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu đã được công chứng của bên Mua
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, nhà chung cư
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ của căn hộ
- Giấy tờ CMND/CCCD và hộ khẩu của bên mua căn hộ
- Tờ khai trước bạ mới của căn hộ
- Khai các giấy tờ khai đăng ký biến động tài sản của các Quận.
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ và nộp đầy đủ toàn bộ các giấy tờ thủ tục mua chung cư thì cơ quan nhà nước sẽ cấp cho bạn một giấy hẹn khoảng 3 tuần sau lên lấy sổ đã được đăng bộ.
Xem thêm: Top 3 kinh nghiệm mua nhà chung cư không thể bỏ qua
2. Thủ tục mua bán chung cư khi chưa có sổ hồng
2.1 Làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư và thực hiện công chứng văn bản mua bán chung cư đó tại văn phòng công chứng
Căn cứ theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD về thủ tục mua chung cư thì bên chuyển nhượng căn hộ chung cư và bên nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư sẽ phải soạn thảo văn bản chuyển nhượng về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, dựa theo đó hai bên sẽ thỏa thuận các nội dung về: thời hạn bàn giao nhà, giá chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức thanh toán,…Sau đó hai bên sẽ có một buổi gặp mặt tại văn phòng công chứng để thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này.
Thủ tục mua chung cư hay hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực các văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, nhà chung cư được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 33 như sau:
- Văn bản về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, nhà chung cư (gồm 7 bản gốc).
- Hợp đồng mua bán căn hộ, nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư tòa chung cư bản gốc.
- Biên bản bàn giao căn hộ, nhà chung cư của chủ đầu tư (đối với các trường hợp đã hoàn tất bàn giao nhà, căn hộ).
- Giấy xác nhận của chủ đầu tư các thông tin về việc căn hộ, nhà chung cư giao dịch chưa được cấp sổ hồng (bản gốc)
- Bản gốc giấy tờ chứng nhận đã đăng ký kết hôn của bên bán và bên mua (đối với trường hợp bên bán, bên mua đã kết hôn) và Bản sao có chứng thực các giấy tờ: CMND/ CCCD/ Hộ chiếu còn giá trị.
- Các giấy tờ khác liên quan đến thủ tục mua chung cư theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản về chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn đúng quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
2.2 Thủ tục kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân
2.2.1 Về mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp
- Tính mức thuế TNCN = (Giá chuyển nhượng căn hộ) x (thuế suất 2%).
- Lệ phí trước bạ sẽ được bên mua nhà chịu trách nhiệm đóng khi nhận số đỏ.
- Về cách tính Lệ phí trước bạ là = 0,5% x (Giá tính lệ phí trước bạ). Sẽ được căn cứ vào vị trí của nhà, căn hộ và do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Thông thường mức lệ phí trước bạ sẽ bằng với giá chuyển nhượng, ngoại trừ các trường hợp đặc biệt.
- Lưu ý: Trong trường hợp mà mức giá chuyển nhượng thấp hơn so với mức giá nhà, căn hộ do UBND Tỉnh (thành phố) quy định thì cơ quan thuế sẽ được lấy mức giá nhà, căn hộ do nhà nước quy định để làm cơ sở cho việc tính thuế thu nhập cá nhân.
2.2.2 Về hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân
Hồ sơ thủ tục mua chung cư về kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:
- Tờ kê khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu của nhà nước.
- Văn bản về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, căn hộ chung cư gồm 1 bản gốc.
- Hoá đơn VAT liên quan đến các đợt thanh toán bản photo
- Giấy xác minh vị trí đất căn hộ bản gốc.
- CMND của bên chuyển nhượng căn hộ bản sao có chứng thực.
- Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế tại vị trí căn hộ chung cư.
2.2.3 Về cơ quan thuế giải quyết
- Về cơ quan thuế giải quyết là chi cục thuế nơi vị trí có căn hộ, nhà chung cư.
2.3 Nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư (bên bán) xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, căn hộ chung cư đã được công chứng
2.3.1 Hồ sơ về vấn đề nghị chủ đầu tư căn hộ xác nhận, được quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 19 bao gồm:
- Văn bản về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, căn hộ chung cư gồm 5 bản gốc.
- Hợp đồng mua bán nhà, căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư với bên chuyển nhượng bản gốc.
- Biên bản bàn giao nhà giữa người bán và người mua bản gốc.
- Bản gốc của tờ biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân.
- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên mua (hay bên nhận chuyển nhượng) với trường hợp là vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà (bản sao có chứng thực).
- CMND/CCCD/Hộ chiếu của bên bán căn hộ (bản sao có chứng thực).
2.3.2. Chủ đầu tư xác nhận văn bản về chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong khoảng thời hạn là 5 ngày làm việc và giao (nộp) lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
- Văn bản về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, nhà chung cư gồm có 2 bản gốc.
- Hợp đồng mua bán nhà, căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư với bên chuyển nhượng căn hộ bản gốc.
- Bản gốc về biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân.
- Biên bản bàn giao nhà cho người mua bản gốc.
2.4 Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về thủ tục mua chung cư, đất đai
Xem thêm: Quy trình và thủ tục mua bán chung cư chi tiết mới nhất hiện nay
3. Các câu hỏi thường gặp:
3.1 Cơ quan thuế giải quyết ở đâu
Cơ quan thuế giải quyết căn nhà chung cư là ở chi cục thuế nơi mà có căn nhà.
3.2 Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân bao gồm các giấy tờ nào?
Hồ sơ thủ tục mua chung cư về kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:
- Tờ kê khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu của nhà nước.
- Văn bản về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, căn hộ chung cư gồm 1 bản gốc.
- Hoá đơn VAT liên quan đến các đợt thanh toán bản photo
- Giấy xác minh vị trí đất căn hộ bản gốc.
- CMND của bên chuyển nhượng căn hộ bản sao có chứng thực.
- Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế tại vị trí căn hộ chung cư.
3.3 Thời gian cấp sổ sở hữu căn hộ sau khi đã nộp đầy đủ hồ sơ là bao nhiêu ngày?
Khoảng thời gian cấp sổ sở hữu căn hộ, nhà ở là khoảng sau khi nộp đầy đủ các giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho cấp giấy hẹn 3 tuần sau lên lấy sổ đã được đăng bộ (thủ tục mua chung cư).
3.4 Khi nào thì bắt đầu tiến hành khai thuế với cơ quan nhà nước?
Sau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, bên mua và bên bán sẽ tiến hành quá trình đi kê khai thuế với chi cục thuế tại Quận. Thông thường thì trong vòng 7 ngày làm việc các thủ tục mua chung cư sẽ được tiến hành xong nếu đã nộp đầy đủ các giấy tờ thủ tục mua chung cư, nhà ở lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Cả người mua và người bán cần lưu ý là sau khi ký Hợp đồng công chứng thì phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.
Xem thêm: Quyền sở hữu nhà chung cư mới nhất bạn nên tham khảo
4. Liên hệ CITY PROPERTY
- Địa chỉ: 90 Nguyễn Hữu Cảnh Phường 22 Quận Bình Thạnh Thành phố Hồ Chí Minh
- Zalo: 0902381966
- Website của chúng tôi
- Hotline: 0931 10 11 12 – 090 238 1966
Xem thêm:
- Nhu cầu bất động sản hiện nay như thế nào?
- 3 cách thoát hiểm khi cháy ở chung cư cập nhật mới nhất
- Cần thu nhập bao nhiêu để mua được chung cư 3,5 tỷ đồng
- Top 10 chung cư đắt nhất Sài Gòn bạn nên tham khảo
